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    楼市,正迎来“早春二月”!

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      种种迹象显示,中国楼市在经历了2018年下半年的“短暂冬天”之后,正逐步迎来“早春二月”。

      来自“克而瑞研究中心”的统计显示,自2月11日(大年初八)以来,“重点监测城市”共成交了超过100宗土地;销售额位居前十的大房企,半数已经开始在土地市场上有所斩获。

      克而瑞认为,从近期苏州(楼盘)、福州(楼盘)等城市土地拍卖来看,个别市场有回暖迹象。二线将成为房企布局的主战场,对于有拓储需求的企业来说,2019年是回归二线的窗口期。

      总之一句话:市场在局部回暖。

      新房销售市场也是这样。比如在深圳(楼盘),近期有两个公寓性质的楼盘走红。一个是位于深圳湾的高档公寓盘——华润瑞府,据媒体报道8000万一套的户型“秒光”,加上装修单价超过20万。

      今天,位于深圳景田片区的一个主打小户型的公寓盘,被“自媒体”曝出通宵有人排队购房,这个盘的主要卖点是中小学学位优质。在深圳,公寓在一定条件下也是可以申请学位的,只是类别靠后。但如果你买的早,积分也会比较高。

      在河北廊坊的北三县,市场也出现了触底反弹迹象。在成都,春节之后第二周的网签数量也创下了2019年以来的新高。在南京(楼盘),市场也有回暖迹象。

      那么问题来了:2019年楼市将呈现何种走势?目前的“局部回暖”能持续吗?股市火了之后,会不会分流楼市的资金?

      在给出答案之前,请大家先看两组数据:

      第一组:中国历年卖地收入占GDP比重(单位:万亿) 年份 卖地收入 占当年GDP比重 2006 0.7 3.2% 2007 1.2 4.4% 2008 0.96 3.0% 2009 1.42 4.1% 2010 2.91 7.0% 2011 3.32 6.8% 2012 2.85 5.3% 2013 4.13 6.9% 2014 4.26 6.6% 2015 3.25 4.7% 2016 3.75 5.0% 2017 5.21 6.3% 2018 6.51 7.2%注:2016年以及此前年度的GDP,使用的是最终核实数据;2017年和2018年为初步核算数据。卖地收入,财政部和国土部的数据往往不一致,以财政部数据为准。

      这个表格告诉我们两点:第一,中国卖地收入占GDP的比重,整体趋势是增长的,2018年创出了历史新高。第二,经济下行压力加大的时候,卖地收入占比会出现反弹,比如全球经济?;蟮?009年和2010年,以及2015年楼市冬天之后的2016到2018年(楼市去库存的三年)。

      第二组数据:近年来全国“房地产销售额”及其占GDP的比重:

      2015年房地产销售额为8.7万亿,占GDP的13.5%;

      2016年为11.8万亿,占GDP的15.9%;

      2017年为13万亿,占GDP的15.8%;

      2018年为15万亿,占GDP的16.7%。

      短短4年间,中国房地产的年销售额就增长将近1倍,占GDP的比重上升了3个百分点,2018的占比创出新高。

      2018年楼市的数据也告诉我们,这个市场从未真正“入冬”。而这个“冬天”也必将是一个“暖冬”和“短冬”。但对于激进的开发商和炒房客来说,情况则显著不同,他们会更难过,甚至崩盘。

      下面给出我的看法:

      第一,房地产仍然是中国传统行业里的龙头,对国民经济拉动作用非常大。国家不可能持续打压这个行业,只能是稳定发展。

      无论是“卖地收入占GDP的7.2%”和“销售额占GDP的16.7%”都只是这个行业产生的直接效益,没有包括对建材、家电、装修、家具等行业的拉动。所以,城镇化、房地产仍然是中国最重要的内需动力来源,至少未来10年仍将如此。所以万科董事长郁亮最近说,未来10年房地产开发都是万科不可动摇的“基本盘”。

      这也是为什么开发商在2019年春节之后,再次开始加速拿地的原因。住建部对2019年房地产市场提出的“九字真言”——稳房价、稳地价、稳预期,也是因为这个行业太重要。

      第二,2019年是“减税降费”关键年份,地方财政收入增长肯定乏力,地方债发行有额度限制,所以卖地收入不能大幅减少。

      根据财政部公布的数据,2018年卖地收入为6.5万亿,占“中央+地方”总支出的21.7%,占“地方总支出”的24.4%,这还没有包括房地产带来的2.5万亿到3万亿的直接税收(房企增值税、所得税,个人买卖房产的所得税未公布)。在2019年这个减税降费的关键年份,地方支出一方面要靠地方债,另一方面要靠房地产行业的支持。

      第三,综合上述两点,再加上美联储即将暂停加息、暂停缩表,中国货币政策趋于宽松,楼市适度回暖、前低后高、前冷后热应该是2019年的基本趋势。

      至于房贷的实际利率,2019年会下降。方式是两种,一是上浮的利率会出现松动;二是基准利率可能会下降。至于部分弱二线城市和三四线城市,限购其实已经没有意义,因为落户门槛基本上没有了。

      第四,股市和楼市极少出现“跷跷板”效应,大多数时候是“共进退”。

      楼市和股市之间到底是“跷跷板效应”,还是“齐涨齐跌”,关键看政策。2015年是股市先涨,股灾之后楼市上涨,这是因为政策先支持股市,后来转而“去库存”。今年有点类似2015年,当前引导资金流入股市的态势明显。但由于有2015年股灾的教训,虽然才3000点,证监会已经开始注意控制整体杠杆率(配资)了。

      所以今年股市不可能重演2015年的疯牛,而楼市也不会重演2015年末开始的“去库存”。

      股市“热”而“不沸”,楼市“回暖”而“不热”,应该是基本态势。

      为什么楼市可以“回暖”但不能“热”?因为房价刚刚经历了一轮大涨,居民家庭加杠杆速度过快,虽然还有继续加杠杆的空间,但最好留给未来更需要的时候。中美贸易谈判很可能达成协议,这有利于稳增长,可以避免大力度刺激楼市。

      第五,至于你应该炒股还是买房,因人而异。

      股市回暖了,但未来有一个注册制,有大扩容等着。所以,这个市场只适合短炒,适合高手操作。如果你是短线高手,炒股收获一定比楼市丰厚。

      楼市未来将呈现分化走势,货币棚改式微、城市圈崛起,资金重回核心城市及其周边。未来只有“核心城市及其周边”才有显著人口增量,这里的房子才有投资属性,也才有流动性。所以,不愿意冒股市风险的人可以提前布局,做中长线投资。目前房企拿地,也是围绕上述地区进行。

      中国的“大金融时代”、“印股票的时代”正在到来,居民资产配置的方式也将逐步变化,但金融领域需要10年左右的时间来建立基本制度、加强监管。普通人进入的太早,就是当“铺路石”,用自己的财富献祭。

      未来10年城镇化还有较大的空间,楼市的投资价值在中心城市仍然显著存在。

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